1º Tabelionato de Notas e de Protesto e
Ofício de Registro de Imóveis

NOTA TÉCNICA Nº 01/2026 – ANOREG/SC

Assunto: Avaliação de imóveis, atribuições profissionais e o dever de controle de legalidade por notários e registradores quanto ao valor declarado

1.  Apresentação.

A ANOREG/SC, no exercício de sua função institucional de orientação, representação e defesa das atividades notariais e registrais, vem a público esclarecer aspectos jurídicos e técnicos relevantes relacionados à avaliação de imóveis, bem como à atuação dos notários e registradores na análise do valor declarado nos atos e negócios jurídicos submetidos à sua apreciação.

2.  Da inexistência de exclusividade na avaliação de imóveis.

A avaliação de bens imóveis não constitui atividade exclusiva de qualquer categoria profissional.

Os corretores de imóveis, nos termos da Lei nº 6.530/1978, podem elaborar o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM), com base em critérios de mercado. Trata-se, contudo, de manifestação de natureza:

- opinativa;

- mercadológica;

- não vinculante para fins jurídicos, registrais ou tributários.

De outro lado, engenheiros e arquitetos, regularmente inscritos no sistema CONFEA/CREA e no CAU, estão habilitados à elaboração de laudos técnicos de avaliação, com fundamento na ABNT NBR 14653, observando metodologia científica e responsabilidade técnica formal (ART/RRT).

3.  Da natureza da qualificação notarial e registral.

Nos termos da Lei nº 6.015/1973 e da Lei nº 8.935/1994, compete aos notários e registradores exercer o controle de legalidade dos atos submetidos à sua prática.

A qualificação registral e a atuação notarial não se limitam à análise formal dos títulos, abrangendo também a verificação de sua validade substancial, eficácia e conformidade com a ordem jurídica.

Nesse contexto, insere-se o exame da compatibilidade do valor declarado no negócio jurídico com a realidade fática e econômica.

4.  Do dever legal de impugnação de valores subavaliados.

A atuação dos notários e registradores não é facultativa, mas vinculada ao ordenamento jurídico.

Diante de títulos que apresentem valor manifestamente subavaliado, não apenas podem, mas devem:

- recusar a prática do ato, enquanto não sanada a irregularidade;

- formular exigência de esclarecimento ou comprovação do valor;

- impugnar o título, no exercício do controle de legalidade.

Tal dever decorre diretamente:

- do princípio da legalidade;

- da proteção da fé pública;

- da responsabilidade funcional dos delegatários de serviços públicos.

A omissão diante de valores incompatíveis pode, inclusive, caracterizar falha no dever funcional.

5.  Da distinção entre controle de legalidade e avaliação imobiliária.

É fundamental destacar que notários e registradores não realizam avaliação imobiliária. Sua atuação consiste exclusivamente em:

- identificar indícios de subavaliação;

- impugnar o valor declarado quando incompatível com a realidade;

- eventualmente sugerir adequação, com base em elementos objetivos disponíveis.

Tal conduta não configura atividade técnica de avaliação, mas exercício típico do controle de legalidade.

6.  Da remessa ao Poder Judiciário e da avaliação pericial.

Na hipótese de divergência quanto ao valor do imóvel:

- não havendo concordância da parte com a impugnação ou sugestão apresentada;

- ou persistindo dúvida relevante sobre o valor real do bem;

o título deve ser submetido ao crivo do Poder Judiciário, por meio do procedimento competente.

Nesse âmbito, a avaliação será realizada por perito judicial, profissional dotado de capacidade técnica específica, que atuará sob contraditório e fiscalização judicial, assegurando:

- rigor metodológico;

- imparcialidade;

- segurança jurídica.

 É, portanto, o perito judicial — e não o notário ou o registrador — quem detém a atribuição para a avaliação técnica definitiva do imóvel em caso de controvérsia.

7.  Da autonomia das esferas de atuação.

Reitera-se a independência das funções:

- o PTAM do corretor constitui elemento informativo, sem caráter vinculante;

- o laudo técnico de engenharia ou arquitetura possui maior densidade técnica, mas não vincula a atuação notarial e registral;

- o    notário    e    o    registrador    exercem    função    jurídica    própria,    com independência funcional, no controle de legalidade dos atos.

8.  Conclusão. 

A ANOREG/SC reafirma que:

1.            Não há exclusividade legal na atividade de avaliação de imóveis;

2.            Notários e registradores não realizam avaliação, mas exercem controle de legalidade;

3.            Diante de valores manifestamente subavaliados, há dever legal de impugnação dos títulos;

4.            A eventual sugestão de adequação de valores não configura avaliação, mas medida de prudência jurídica;

5.            Persistindo a controvérsia, a definição do valor compete ao perito judicial, no âmbito do Poder Judiciário;

6.            A atuação notarial e registral é essencial à prevenção de fraudes, à regularidade fiscal e à segurança jurídica do sistema imobiliário.

9. A ANOREG/SC reafirma seu compromisso com a legalidade, a ética institucional e a cooperação entre as diversas categorias profissionais, sempre em prol da segurança jurídica e da confiança da sociedade nos serviços notariais e registrais.

Santa Catarina, 02 de abril de 2026.

ANOREG/SC

Associação dos Notários e Registradores do Estado de Santa Catarina

Disponível em: https://anoregsc.org.br/avaliacao-de-imoveis-atribuicoes-profissionais-e-o-dever-de-controle-de-legalidade-por-notarios-e-registradores-quanto-ao-valor-declarado/